J-REIT总市值规模

J-REIT（日本REITs）作为亚洲最大的REITs市场，已有了20余年的发展历史和丰富的底层架构。J-REIT的底层资产主要包括办公、物流、住宅、酒店、商业零售、医疗等，截至2025年11月末，J-REIT总市值约17万亿日元，其中单一底层资产上市的REITs占比达52%，而多元化（三种资产混合或不限底层资产）以及综合（含两种资产）的REITs占比达合计48%。

在以单一业态为底层资产的REITs中，截至25年11月末，商业不动产（零售+办公+酒店）在REITs的数量和市值占比合计分别达55%/ 59%。其中办公楼、零售商业、酒店业态市值分别为3.5/0.5/1.2万亿日元，与此同时，多元化以及综合REITs中也多涵盖了办公楼：27个复合型REITs中，涵盖办公的有22只。

1.早期办公楼存量盘活需求旺盛。90年代日本开发商手持大量写字楼资产亟待出清，在J-REIT推出时，最先发行的也都是办公楼资产，历史最为悠久。对比而言，优质零售业态相对更为稀缺，大多集中在头部开发商手中，注入REITs意愿较低；

2.外向型经济特性使得日本国内消费需求弱于办公需求。日本在1990-2020年间国内需求相对低迷，面对国内市场的零售商业基本是以“小而美”为主，大型零售又受旅游需求波动以及电商分流影响，因此从资产规模到收益稳定性，和REITs匹配度偏弱。对于办公楼而言，外向型经济的特性使得生产端租赁需求更有国际视角，受国内需求影响相对较小，因此更为稳健。

3.核心区办公楼租金收益稳健，贴近REITs投资偏好。J-REIT办公资产主要聚焦在东京圈，供给有限，又因为聚焦于金融、科技业态，租金高、租期长、租户质量优异，因此长期租金收益表现稳健，与REITs投资偏好一致。