日本房地产证券化规模在2000年后迎来高速扩张

东京都圈仍保持净流入状态。1960-2015年间，东京都市圈人口净迁入量约1827万，占日本全国人口比重自18.9%提升至28.4%，期间东京、大阪、名古屋三大都市圈人口净迁入量合计2843万，占全国人口比自39.6%提升至51.8%。持续的人口流入对都市圈置业需求形成较强支撑，泡沫破裂后东京都市圈房价率先止跌回稳，公寓成交量价持续领先其他地区。

三是房地产投资信托工具逐步发展成熟。泡沫破裂后，银行收紧对于房地产领域贷款以控制风险，房企亟需开拓新的融资渠道。对于银行而言，前期投放的大量房地产抵押贷款形成不良资产，而不动产流动性较差，难以快速交易出清，银行亟需相关证券化产品处置不良资产，消化存量风险。1998-2000年期间先后颁发《特殊目的公司实现特定资产流动化法》、《关于资产流动化法》、《关于投资信托以及投资法人法》等法律，规定了特殊目的公司、特殊目的信托可以对不动产进行证券化，并为J-REIT提供了投资信托和投资公司两种投资载体。J-REIT自2001年由三菱地所和三井不动产作为发起人设立的两支市值总计2463亿日元产品，发展到2025年11月末，共计58支产品，总市值合计17.5万亿日元。