主要年份平均家庭户规模（人/户）

人口结构上移标志着住房迎来“改善性”需求主导阶段。从人口年龄结构来看，刚需主力客群（20-34岁）占比由2010年的24.4%降至2020年的20.6%，2023年进一步降至18.4%，“首套房”刚需购房者比例出现明显回落。而置换改善类需求（35-54岁）占比2010年为32%，2020年及2023年均为30.3%，整体保持稳定，同时再改类需求（55-64岁）人口占比2010年为10.5%，2023年则升至13.9%。随着人口年龄结构上移，未来住房市场更需满足多样化的改善性住房需求。

此外，近年来我国家庭户规模持续缩小，这一趋势预计将进一步推动人均住房面积提升。七普数据显示，2020年我国家庭户规模为2.62人，相比2010年减少0.47人，同时2020年一代户占比达49.5%，近半数家庭为独居或同辈人共同居住，较2010年提升15.3个百分点，显示出家庭结构日趋小型化的特征。未来，随着结婚和生育率的下降，家庭小型化趋势仍将延续，家庭总户数预计将继续增加。在此背景下，每个新独立家庭通常对应一套独立住房，因此住房总需求将随之增长，从而带动人均住房面积提升。值得注意的是，这类需求的特征与传统“以小换大”的改善型需求有所不同，其核心驱动力来自家庭结构变化所带来的新增居住单元，而非单纯对更大面积的追求。

综上，与发达经济体相比，我国人均居住面积仍有提升空间，但与之前相比将有所放缓。假设2030年城镇居民人均住房建筑面积提升至45平方米（人居居住面积约34平米），“十五五”时期提升2.1平方米，年均0.42平米。由此测算居民居住面积提升带来的住房需求约为20.3亿平方米，占到我国住宅总需求41%，占比在各类需求中最高，是“十五五”期间商品住房需求的主要引擎。