购物中心存量及增速变化

◼截至2025年Q3，全国商业建面3万方及以上的购物中心存量为6607个，达57764万方，存量增速放缓至2.65%。增速收敛的背后一方面反映经济下行期间市场饱和度持续提升，另一方面也标志着商业市场逐步走向成熟，商业板块具备独立发展能力。受限于企业自身“基因”差异，过往多元业务大多以配套形式服务于房企的投资、销售策略，而快周转的住宅开发思路与不动产运营理念相差较大，很大程度上未挖掘出持有型资产的潜在价值。近年来，行业发展的底层逻辑已从“共同做大蛋糕”的竞合，转向“存量盘活及运维升级”的存量博弈。商业不动产业务逐渐重视整体管控上的合力，从“配角化”辅助到“去地产化”，从“开发驱动”转向“运营驱动，即重视自身专业化精细化经营管理，从而真正回归商业本质、运营内核与产品体验。

◼观察跑赢行业均值的头部消费项目，可以发现头部商企在运营端呈现多项亮点与共性，进而不断将项目运营天花板边界外推：

1、聚焦主力店优化与业态品牌升级（包含切分铺位、调整动线，改善租户丰富度等）；2、以首店经济(尤其是餐饮首店）为重要引擎，为项目持续注入商业动能；3、强化优势业态矩阵完整度，完成低效品牌迭代；4、服务力、体验度提质（如提升高化服务体验、加强文旅等场景氛围营造等）;5、打造爆款破圈活动做大影响力；6、深化客户运营：拓展客群+提升会员粘性（由客流数量转向客流质量，人流转为客流）+构建私域流量；7、推进AI大模型商业化应用（智能巡检、客流分析、客服导购、营销推荐等）。