部分优质房企的市占率持续提升

越建中华华招绿滨保中

秀发国发润商城江利国科湖地的地城辉洋

万龙绿美金新旭远

地国海股置蛇中集发金产际外份地口国团展茂

集发

团展

集控置集控控集

团股业团股股团

集团

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A

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来源：各公司公告，国金证券研究所注：均为全口径销售额，绿城中国为自投加代建合计

优质房企市占率有望持续提升。未来房企间销售表现分化将愈发明显，其中部分房企受制于流动性压力，新增拿地近乎停滞，而库存通常去化速度较慢，销售规模持续萎缩，将逐渐从市场上出清。而经营稳健的头部央国企以及口碑较好的改善型房企能够构建起“销售-拿地-销售”的正向循环，实现强者恒强，市场份额有望进一步提升。

4.0%

3.5%

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保利发展中国海外发展华润置地招蛇蛇口

建发国际集团越秀地产华发股份

来源：国家统计局，克而瑞，国金证券研究所注：房企市占率=房企全口径销售额/同期统计局商品房销售额

2.2、央国企成为土地市场的主要玩家

2023年15家重点房企整体投资强度（投资强度=拿地金额/销售金额）为0.32，较

2022年提升近2个百分点，主要由于：①土地市场竞争激烈程度下降；②部分房企销售表现较好，有补充自身土地储备的需要，例如建发、华润、绿城等房企大举拿地补货，拿地投资的绝对金额超过2022年。其中央国企仍能保持较高的投资强度，民企及混合所有

制房企的投资强度则延续2022年以来的低位。

从具体房企的投资强度来看，2023年建发、华润、越秀及中海等头部房企及改善型房企拿地力度大，投资强度均在0.4及以上，并且这四家房企在2022年也保持了0.4及以上的投资强度。

现行土拍政策下房企拿地利润仍有保障，能拿地、拿好地的房企将获益。我们认为：

①2021年下半年起，各地调整土拍规则，包括但不限于降低起拍价、设置封顶溢价率、延长付款周期、提高售价上限、取消竞自持竞配建等。尽管2023年下半年多数城市取消

15%的拿地溢价率，重回价高者得，但只要房企的拿地溢价控制得当，拿地仍有一定的利润空间。②由于销售承压，房企拿地意愿和能力整体有所降低，地方政府为顺利出让土地，推出的土地质量更高区位更好配套更全，此类项目的去化更好，资金周转效率更高。因此能够在2022-2023年期间保持持续拿地能力的房企，项目销售的去化速度及利润率更有保障，未来结转的业绩有望触底回升。