2023年末各REITs流通份额及流通份额占全部份额比（亿份、%）

2021年末至2022年初REITs总换手率居于高位，2022年4月份之后在一定范围内波动，特许经营权类REITs的换手率波动程度较大。自首批REITs上市后，REITs市场换手率呈波动上升趋势，2021年11月份换手率升高至50%左右，流动性较强，2022年1月份流动性下降后再度攀升，3月后急剧下降，2022年4月份之后稳定在10%至30%之间。

自2023年11月起，REITs市场流动性有小幅回升，2024年1月份换手率达到近半年来最高位，随后出现小幅下降趋势。

底层资产主要关注四个方面：一是资产估值，公募REITs的估值方法主要有市场法、成本法与收益法。但由于公募REITs在国内刚刚开始发展，市场上同类型基础设施的交易很少，也无法用重置成本估算资产价值，因此市场法和成本法的应用均较少。二是对资产估值合理性进行判断，核心关注折现率与未来现金流预测的合理性。一般而言，折现率越低、未来现金流预计增速越高，资产估值越高，价格也越贵；如果未来实际现金流量不及预期，则可能对REITs价格产生冲击。三是底层资产的运营情况，包括资产运营实际状况、现金分红率与预测值之间的差异等，如果实际运营和分红情况不达预期，则可能会影响REITs的估值。四是原始权益人方面，包括原始权益人对于资产的运营水平以及其未来扩募可选资产的储备情况。