2015 年后，棚改规模扩大

30 20 10 0

-10

-20

(%)40大中城市销售面积累计同比 34000 32000 30000 28000 26000 24000 22000 11000

(元/平方米)

百城住宅平均价格情况

(元/平方米) 10000 9000 8000 7000

2012-01

2012-04

2012-07

2012-10

2013-01

2013-04

2013-07

2013-10

2014-01

2014-04

2014-07

2014-10

2015-01

2015-04

2015-07

2015-10

-30 20000

2016-01 6000

2014-09

2014-10

2014-11

2014-12

2015-01

2015-02

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2015-12

一线城市

二线城市三线城市

一线城市

二线城市三线城市

来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所

伴随2016年棚改货币化开启，二、三线地产才真正迎来高景气，楼市出现量价齐升。2015年后棚改开始发力，2015-2018年每年棚改实际执行规模均在600万套以上、新增PSL规模超过6000亿元。2016年起，棚改货币化安置比例大幅提升，推动二、三线城市销售大幅好转、房价也开始进入上行通道，迎来一波强修复。

图表7：2015年后，棚改规模扩大图表8：2015年后，棚改货币化安置比例提升 700 600 500 400 300 200 100 0 20142015201620172018

(%)

货币安置化比例 50 40 30 20 10 0 20142015201620172018

(%)

40大中城市销售面积累计同比

图表9：棚改后，二、三线城市销售大幅回暖图表10：棚改后，二、三城市房价进入上行通道 100 80 60 40 20 0

-20

2015-03

-40 45000 40000 35000 30000 25000 20000 14000

(元/平方米)

百城住宅平均价格情况

(元/平方米) 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000

2018-01 6000

2015-05

2015-07

2015-09

2015-11

2016-01

2016-03

2016-05

2016-07

2016-09

2016-11

2017-01

2017-03

2017-05

2017-07

2017-09

2017-11

2014-01

2014-04

2014-07

2014-10

2015-01

2015-04

2015-07

2015-10

2016-01

2016-04

2016-07

2016-10

2017-01

2017-04

2017-07

2017-10

一线城市二线城市三线城市一线城市

二线城市三线城市

来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所

二问：一线“松绑”，本轮有何不同？本轮为定向宽松、发力改善型需求

本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策，更多刺激的是改善型需求。近期，一线城市陆续跟进“认房不认贷”政策，主要满足改善型住房需求。据贝壳研究院调查统计，这部分群体的购房占比已由2020年的26%提升至2022年的30%。一线城市改善住房的意愿或更大，2020年北京、上海、广东的人均住房建筑面积明显低于其他省份。