2019-2022 年城中村改造的市场规模

2021年8月31日住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》，对城市更新设置硬性指标，要求严格控制大规模拆除、增建、搬迁，限制城市更新中“拆建”比例，大幅提高“留改”比例。

（1）在拆旧比方面，63号文要求原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，这一低比例严格管控发商最大的利益回报。

（2）在拆建比方面，为避免拆除面积小、增建面积大的情况，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。限制了新旧容积率的相对差（计容项目一致情况下），就从总量上限制了新建总面积，从而限制项目整体收益。

（3）在就地、就近安置率方面，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%，该指标加大了项目的开发难度，增加了项目实施主体的成本，意味着需要改变原先开发新城大规模搬迁原居民、通过等量不等价的土地置换实现项目收益的做法。

（4）在租金年度增长率方面，要求城市住房涨幅不超过5%。地方政府需要在平衡和统筹城市更新的同时，考虑其对住房租赁市场的影响，并通过一定的措施来控制地方政府的集中大规模拆迁规划。