居住行业三大业务市场规模稳步上涨

随着“房住不炒”的落地以及理性消费的趋势，叠加新房交付风险后，高性价比的存量房预期存在一定增长空间。但鉴于供给端“保交楼”的发力、优质房企的韧性以及经济景气度回升，房企财务状况将逐渐缓解，新房交付保障升级，叠加高品质改善房需求后，我们预计新房和存量房市场联动性高度释放。

经纪服务逐渐占据主流，渗透率攀升。由于业务复杂性，新房、存量房交易以及房屋租赁需依托经纪业务和中介平台以触达客户和市场需求。渗透率为通过经纪服务产生的房产交易GTV占全国房产交易GTV的比例。据灼识咨询，我国经纪服务渗透率由2016年的43%上升至2021年的50%，并预计于2026年达到62%。在我国通过经纪业务的存量房交易GTV大于新房交易的同时，对应新房交易GTV渗透率明显上涨。一是开发商扩大覆盖网络、提高客户转化率的需要；二是开发商扩大销售渠道、加快资金回笼的需求；三是经纪人价值提升的结果。随着经纪业务在新房交易领域的渗透率增大，我们预计其与存量房交易差值将逐步缩小。

“一超多强”，贝壳市场份额一马当先。2021年我国居住行业排名前五的企业市场份额共计占比14.6%。据贝壳招股书附注，前五企业分别为贝壳、中原集团、合富辉煌、我爱我家和易居集团，市占率分别达9.7%，1.4%，1.3%，1.1%，1.1%。