城市服务市场空间预测

物业进驻城中村，提供街道、片区的一体化综合治理服务，包括街道环卫清洁、安保巡查等综合治理类服务，属于城市服务业务范畴，由地方政府支付；头部物业企业基本都布局了城市服务赛道，2022年，碧桂园服务/保利物业/世茂服务/雅生活服务/万物云城市服务收入分别为48.4/20.6/13.8/13.1/6.6亿元。

根据弗若斯特沙利文分析，2025年城市服务市场总收入将达到18857亿元，2021年至2025年的复合增速为14.4%，市场空间广阔，且保持了较快增长。

另一方面，城中村改造提升物业服务覆盖率，将部分无物业小区转化成物业管理小区，扩大了物业管理市场空间。根据上海市房管局局长王桢介绍，上海2023年将启动城中村改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户；上海仍有城中村近700个，涉及11万户。以上海为例，2023年启动的项目平均面积不少于13万平方米，假设按照2元/月/平方米的基础物管坪效以及0.5元/月/平方米的增值服务坪效（坪效数据为16家重点公司2022年的平均值），则单个项目催生的物业管理市场空间为390万元/年，上海700个城中村改造带来的物业管理市场空间较为可观。

由于城市发展水平不同，各城市城中村的数量和面积有差异，如深圳城中村建成区面积约300平方公里，约占深圳总面积的六分之一，作为深圳的产业大区、人口大区，龙华区有城中村370多个，占到全区总面积的70%以上，全区2/3以上人口居住在城中村。