2021 年德国住房存量达 4166 万套

租赁市场保障体系完善，自有率处于明显低位。德国是世界上首个以立法形式实现社会保障的高福利国家，有健全的住房保障体系，其住房保障制度建立在租售均衡的住房市场基础之上，整体租住比例较高。根据德国联邦统计局的数据，近年来德国住房存量总体实现稳步增长的同时增速有所放缓，2021年总体住房存量达4166万套，复合增长率大约为0.64%。同时，得益于其完善的租赁市场保障体系，德国住房自有率常年处于低位且连年下降。根据欧洲统计局的数据，2022年德国的住房自有率仅为49.5%且总体呈现下降趋势，在欧盟所有国家中排名垫底，远低于欧盟国家平均住房自有率69.7%。

德国的住房保障制度历史悠久，可分为三个阶段。1847年，德国政府参照英国实施了住宅储蓄制度支持居民购房，开始了保障性住房制度的实践。1919年，为解决中低收入家庭住房问题，德国开始采取补贴住房建设的方式来试行保障性住房制度。此后，德国住房保障制度的变化大致可以划分为三个阶段。

保障性住房大量建设，住房条件不断改善。二战后德国面临着严重的房屋短缺，政府开始大量建设保障性住房，采取了减免赋税等措施鼓励私人建房和直接投资建设公共住房两种措施。1950年西德颁布了第一部《住房建设法》，规划了六年内建设180万套供给补贴住房，并且由政府提供资金补贴和低息贷款。1965年开始出台有关租金水平及押金要求等法规。截至1989年，德国共建造了1800万套新房，人均居住面积已经超过33.6平方米，约有41%的德国家庭拥有自己的私房，43%的家庭居住在公寓式和私人出租房内，住房条件显著改善。

住房保障逐步市场化，住房福利逐渐减少。1980年，在第二次石油危机冲击下，德国经济下行严重，住房需求大量减少，开始推行住房保障市场化。2002年，新《住房供给补贴法》实施，德国政府不再投资建设保障性住房且住房供给补贴逐步终止，住房保障责任下放至各州，保障性住房租金随市场波动，个人支付金额提高。