城中村改造市场规模

图68：城中村改造市场规模图69：2022年城中村改造市场规模构成

单位：亿元

城中村改造市场规模

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

2019年2020年2021年2022年

东北西北华北华南西南华中华东

资料来源：观研天下，商证券资料来源：观研天下，招商证券

保障房建设力度有望加大

保障房建设即将加速。今年7月，政治局会议提到“要加大保障性住房建设和供给”；9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开；12月中央经济工作会议再提加快保障性住房建设。在政策推动下，保障房建设体量有望超预期。具体来看，据住建部数据显示，近两年来各地已筹集建设保障性租赁住房508万套（间），完成投资超

过5200亿元，在当前三大工程战略意义重大的背景下，以上海、深圳为代表的省市加速推进保障房建设，保障房建设力度有望逐渐加大。

表14：上海、深圳保障房建设举措列举 时间 城市 政策内容

2023/7/4 深圳 7月3日，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，加快完善住房保障体系，明确三类保障性住房类型11月20日，上海市人民政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》的通知，其中提到，加强公共服务设施供给，合理确定城镇居住用地规模，统筹总量、结构、布

2023/11/20 上海 局，增加城镇居住用地特别是各类保障房用地规模，推进城镇开发边界内存量工业用地“二次开发”和开发边界外低效建设用地减量，保障必要的产业发展空间。坚持农村低效建设用地“拆并与优化并重”的方针，鼓励利用存量集体建设用地实施乡村振兴战略11月28日，在深圳市规划和自然资源局宝安管理局公布的关于宝安区[机场东地区]法定图则06-

2023/11/28深圳

11地块规划调整的公示中显示，首次出现了“为支持首批配售保障性住房建设”，结合深圳公共

资源交易平台发布《龙岗区宝龙街道等8个保障性住房项目基坑支护、土石方及桩基础工程（批

量招标）》，首批配售型保障房就有9个项目

11月28日，上海印发《上海市特色产业园区高质量发展行动方案(2024—2026年)》。其中提到，

2023/11/28上海支持园区保障性租赁住房建设。完善特色产业园区及周边保障性租赁住房布局。支持园区集中配建保障性租赁住房，鼓励符合产业导向的大型企业用好产业类项目配套建设指标，建设宿舍型保

障性租赁住房，促进产城融合发展

资料来源：中国政府网，招商证券

（2）基建关注中央加杠杆领域

地方财政腾挪受限，财政发力需依赖中央加杠杆。地方财力主要来源于一般公共预算以及政府性基金预算。在当前减税降费的背景下，一般公共预算收入增长有限，且支出多较刚性，因此地方一般公共预算腾挪空间不大。政府性基金

方面，根据历史数据计算，约85%以上的政府性基金收入由土地出让金构成。在当前房地产市场供求关系发生重大变化下，土地出让金向上弹性较弱，收入将承压。此外，化债也将对安排新增债务和投资产生一定影响，地方债的额度扩张或相对受限。因此，地方财政发力的能力受到掣肘，需更加依赖中央财政发力。当前，以国债和地方债计算的中国政府部门的杠杆率当前为53%，相较世界主要经济体国家中央政府债务/GDP比例仍处在偏低的水平，我国中央政

府具有加杠杆空间。