2017-2023年1-10月全国土地成交建面规模

2023年7月24日召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。”供给契合需求，房地产市场才能逐步企稳向新模式过渡，推动房地产业转型和高质量发展。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。

截至10月末，2023年土地供应同比下滑明显，明年是否面临有效供应不足的压力？未来商品房供给情况如何？分线来看有何不同？2024年商品房供给的关键变量是什么？本文将从商品房供给总量、不同能级城市供给情况、供给关键变量三方面分析。

2023年1-10月土地成交建面仅为去年全年的45.4%。2023年1-10月土地成交建面，即住宅用地、综合用地及商业办公用地，共成交规划建筑面积7.6亿平方米，同比下降29%，2022年土地成交建面同比下降26.7%，连续两年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显不足。2019-2022年全国土地成交建面分别为：26.2亿平方米、29.7亿平方米、22.8亿平方米、16.7亿平方米。

2023年库存持续走高，市场仍有大量库存项目需要盘活。据我们测算，2023年前10月，全国狭义库存，即商品房待售面积6.5亿平方米，累计同比增长19%，根据12个月销售面积移动平均测算，去化周期约6.5个月。广义和更广义库存总量一直处于高位，并有攀升趋势。截至10月，广义库存，即已开工未售的面积42.6亿平方米，去化周期较2022年底增长7.5个月，达到42.8个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积51.1亿平方米，去化周期较2022年底增长8.9个月，达到51.5个月。