地产信托规模较以往同期大幅收缩
数据描述
图表9：地产信托规模较以往同期大幅收缩图表10：地产信托收益率边际回落、仍处高位
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000 0 201820192020202120222023
12,000
房地产信托
(亿元)
(亿元)
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000 0
2.2
2.0
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
9.0%
房地产信托
(年)
8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
2018-03
2018-06
2018-09
2018-12
2019-03
2019-06
2019-09
2019-12
2020-03
2020-06
2020-09
2020-12
2021-03
2021-06
2021-09
2021-12
2022-03
2022-06
2022-09
2022-12
2023-04
2023-07
5.0%
前7月信托发行规模全年信托发行规模(右轴)平均期限平均收益(右轴)
来源：用益信托网、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所
1.2、二问：反映在房企报表上？
融资渠道收缩，在上市房企报表上也可窥见一斑，负债增速大幅回落、尤其是民企。贷款、债券、信托等融资渠道收缩，直接在房企报表上表现为负债的持续收缩，106家上市房企总负债增速于2023年9月跌至-8%、创近年新低，其中，民企负债增速回落幅度更大、-13%左右。与之类似地，2023年三季度上市房企整体资产负债率较去年底回落0.7个百分
点至76.5%，其中，民企、国企分别回落0.8和0.4个百分点。
上市房企总负债增速
图表11：上市房企负债增速整体回落图表12：上市房企资产负债率也明显回落
45%
35%
25%
15%
5%
-5%
2016-09
2016-12
2017-03
2017-06
2017-09
2017-12
2018-03
2018-06
2018-09
2018-12
2019-03
2019-06
2019-09
2019-12
2020-03
2020-06
2020-09
2020-12
2021-03
2021-06
2021-09
2021-12
2022-03
2022-06
2022-09
2022-12
2023-03
2023-06
2023-09
-15% 86
(%)
三季度上市房企资产负债率
(%) 84 82 80 78 76 74 72 70 68
民企整体水平其他国企
0.0
-0.2
-0.4
-0.6
-0.8
-1.0
-1.2
-1.4
-1.6
国企民企其他整体水平2023-09较2022年底变化(右轴)
来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所
筹资现金流自2021年来持续处于负值区间，个别房企2023年前三季度筹资现金流甚至
进一步恶化。现金流表现也较为“紧绷”，上市房企筹资现金流于2021年落入负值区间、单季度一度超-2800亿元；2023年来，筹资现金流季度平均收缩2300亿元左右。个别房
企前三季度筹资现金流同比进一步恶化，例如，例如，2023年前三季度某500强上市房企筹资现金流-900亿元左右、去年同期为170亿元左右。