棚改专项债及土储债占专项债规模比例

33%

28%26%

17%

10%

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棚户区改造专项债土地储备专项债

资料来源：Wind，申万宏源研究

财预〔2017〕87号文《关于坚决制在财预〔2017〕87号文《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》

2017.06

止地方以政府购买服务名义违法违规这在一定程度上表明了政府采购范畴中不包含储备土地的前期开发，为了保证土地储备资

可以知道，在政府购买服务项目中，不能出现储备土地前期开发、基础设施建设等内容，

融资的通知》

金的来、去方向更为明朗，应当停止探索土地收储政府采购工作。

2017年5月财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，地方政府为土

地储备举借债务采取发行土地储备专项债券方式。其中土地储备是指“地方政府为调控土

《地方政府土地储备专项债券管理办地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行

2017.05法（试行）》为”，而土储专项债是指“地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算

管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入（以下统称土地出让收入）偿还

的地方政府专项债券。”

2018.01

《土地储备管理办法》

《土地储备管理办法》要求土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用，土储机构应

当严格按照规定用途使用土储资金，不得挪动。

《自然资源部办公厅关于进一步规范1月15日，自然资源部印发《自然资源部办公厅关于进一步规范储备土地抵押融资加快2019.01储备土地抵押融资加快批而未供土地批而未供土地处置有关问题的通知》。重申各地不得向金融机构举借土地储备贷款，土储处置有关问题的通知》机构不得向任何单位和个人提供任何方式的担保，不得以政府储备土地进行违规融资。 2019.05 《土地储备项目预算管理办法（试行）》 进一步规范了土储业务融资，要求土地储备项目从拟收储到供应涉及的收入、支出必须全部纳入财政预算，并且专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。

2019.09 国务院常务会议 2019年9月国常会提到“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”后，各地停止了土储专项债申报和发行。

资料来源：财政部，自然资源部，国常会，申万宏源研究

2.3资金效果：PSL发行传导至基本面改善滞后约3个季度

央行PSL资金自2014年4月创设以来，2014年新增发行3,831亿元，但2014年棚改仍然以实物安置为主（全年棚改货币化安置比例仅9%），而实物安置对商品住宅销售端拉动效应较弱。2015年货币化安置开始持续提升，PSL在2015Q1未有发行，2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》要求进一步做好城市棚户区改造，并积极推进棚户区改造货币化安置，PSL