棚户区改造开工套数（万套）

中性情形下，2021-2030年间老旧住宅的拆除规模年均为0.8亿平方米。棚户区改造对应大部分城镇老旧房屋拆除重建。2011-2020年间中国棚户区改造规模较大，年均开工450万套左右。按照拆除的老旧住房套均建筑面积66平方米来估算，年均拆除老旧住宅3.0亿平方米。目前我国棚户区改造已经进入尾声，2021-2030年间年均拆除的老旧住宅建筑面积会比之前十年大幅减少。2022年棚户区改造新开工仅120万套，对应拆除面积约为0.8亿平方米。预计2021-2030年间的年均拆除面积大体与2022年接近。在乐观、中性、悲观情形下，预计2021-2030年间老旧住宅年均拆除规模分别为1.0、0.8、0.6亿平方米。

综合以上分析，在乐观、中性与悲观情形下，2021-2030年间新建商品住宅需求分别为12.0、10.0、8.0亿平方米。综合三大类新建住房需求，2011-2020年间，中国年均新增住宅需求为17.4亿平方米；实际上，年均商品住宅销售面积为12.6亿平方米；商品房的比例为73%。居民在宅基地上自建房以及单位自建房并非商品房。其中，宅基地自建房主要发生在建制镇上。由于建制镇人口向城市转移、建制镇住宅相对充足，未来居民自建房的比例会显著降低，商品房比例会提高。假定2021-2030年间商品房比例提高至80%。在乐观、中性与悲观情形下，2021-2030年间新建住宅需求分别为15.0、12.5、10.0亿平方米，新建商品住宅需求分别为12.0、10.0、8.0亿平方米。

从定量分析来看，今年三季度的住宅销售面积可能比中性情景下2021-2030年间新建商品住宅需求低7%左右。按照目前的形势，今年住宅销售面积约为10亿平方米，与2021-2030年间中性情景下的商品住宅需求基本相同。今年前三个季度中，一季度住宅销售最好，三季度最差。三季度住宅销售面积的折年数为9.3亿平方米，比中性情景低7%左右。