棚改逐步退潮

1.稳投资需要“新三驾马车”接力

今年以来，房地产市场下行压力仍然较大。前9个月，房地产开发投资规模

为8.7万亿元，较2021年同期的11.3万亿下降22%；商品房销售面积为8.5亿

平，较2021年同期的13万亿下降35%。房地产市场下行加大了经济压力。

棚改逐步退潮，“旧改”即将迎来尾声。2019年以来，棚改逐步退潮，据中指数据2022年全国棚改计划开工为111万套，仅为高峰期的六分之一左右

（18.5%）。与此同时，近几年快速推进的城镇老旧小区改造也即将迎来尾声。2020年国务院例行政策吹风会上，住建部曾指出“从我们调查摸底的情况来看，全国2000年底以前建成的老旧小区大概是22万个”。而截止到今年8月，过去几年累计新开工的旧改小区已经达到21.7个，开工进度已达到98.7%，往后新开工十分有限，如无扩容的话可能只有3000个小区左右。旧改或将在今年底迎来尾声。

棚改退潮、旧改将谢幕，而稳增长要求稳住房地产投资，因此“城中村改造

+保障房+平急两用设施”接过稳投资的“接力棒”，“新三驾马车”呼之欲出。今年的房地产政策主要有两个维度的应对逻辑，一方面，“认房不认贷”、“金融支持

地产16条”等政策，在房地产市场的需求端和供给端同步发力，力图激活市场供需。另一方面，在市场缺位的领域，加大了政府规划补足相关短板，在棚改和旧改的潜力空间减少后，适时推出城中村改造、保障房建设、“平急两用”设施建设，作为拉动明年房地产投资的“新三驾马车”。

（万套）中国:建设计划:棚户区改造住房中国:实际执行:棚户区改造住房700 600 500 400 300 200 100 0 20122013201420152016201720182019202020212022

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000 0

全国:新开工改造城镇老旧小区数个累计进度右

20192020202120222023

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资料来源：IFind，中指研究院，德邦研究所资料来源：IFind，德邦研究所

从政策脉络来看，“新三驾马车”在去年底的经济规划中并未列入年度任务，而是在今年二三季度才首次将三者并列，并加快推出。去年底的中央经济工作会议和今年3月发布的政府工作报告，在年度任务中均未完整包含上述“新三驾马

车”，只是提及保障房建设。而城中村改造大多在以往城市更新的规划中有所涉及，并未专门提出，如“十四五规划”指出“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能”。今年4月政治局会议首次将三者并列，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设

1全文发布｜国务院关于金融工作情况的报告(baidu.com)