2023年 2月至 6月，提前还贷规模逐月上升

近年来LPR持续下调，新发房贷利率持续走低，存量和增量房贷利率之间的利差有所扩大，存量房贷的提前还款现象突出，与新增房贷形成规模对冲，表现为房贷余额的边际减少，2023年7月，个人住房按揭贷款余额同比增速转负。此外，受需求疲乏影响，近年来消费贷、经营贷利率一度低于按揭贷款，居民使用其置换房贷的动机较大。此次央行发布存量房贷利率下降的政策时，特别提及了严禁其他贷款置换房贷，表明政策已注意到此现象隐含的套利风险。

2023上半年，个人住房贷款提前偿还规模累计约为2.8万亿元。存量房贷利率高企叠加“资产荒”，提前还贷成为居民资产配置的理性选择。据民生银行年报披露，2022年办理提前还款714.22亿元，占按揭余额（加回提前还款额）的11%。

2023年上半年RMBS条件早偿率指数持续上升，我们可大致推算出全市场每月提前还款额，6月为7100多亿元，同比多增超3000亿元，上半年累计提前还款2.8万亿元，占2023年初居民按揭贷款余额的7.22%。调降存量房贷利率，一方面可减少居民月供压力，另一方面缓解提前还款带给银行的压力。

受此影响，超半数上市银行6月末按揭贷款余额较年初下降。按揭贷款长久以来被视为收益稳定、不良率低的优质资产，但2023年6月末，超半数上市银行按揭贷款余额较年初负增长，居民信用收缩直接传导至银行资产负债表，零售业务的稳定性受到一定影响。