地产未来销售中枢下移

预估未来地产销售中枢

2008年

2014-2015年

2017-2021年

销售高峰，年均15亿平

全国:商品住宅销售面积：亿平方米 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 198619921998200420102016202220282034204020462052205820642070

资料来源：wind，民生证券研究院

再来理解本轮城中村改造，内含三个层次。

层次一，当前人口流入且存量住房不足地区，这些地区城中村拆除重建的比例可适当提高，拆除重建的节奏也可以适当加快。

人口流入缓慢且住房供应已经过剩的地区，城中村拆除重建的意义非常有限。因为住房供给过剩情况下，城中村拆除重建，增加无效供应，加大地区住房库存去化压力。

层次二，未来人口仍将流入但当前存量住房过剩地区，城中村拆除重建不必急于当下，随着城市扩容以及人口流入而有序推进。

以郑州、青岛等二线城市为例，当地城镇居民现有套户比已经大于1，即存量住房已够应对当前城镇常住居民需求。这也意味着这些城市目前大部分地区的城中村（除去核心地区）当下不具备拆除重建的商业价值。

但若考虑到河南、山东总人口众多，未来省内人口若仍有向郑州、青岛集中趋势，则未来随着人口持续流入，郑州、青岛非核心地区的城中村也有拆除重建需要。