35 城 2023-2027 年累计对商品住宅拉动规模测算

如果按照房地产销售面积比例将范围扩大到含I型城市的35城，2021年21城、35城商品房销售面积分别为39627、58910万平，该比例为1.49倍，由此系数推算乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动商品住宅销售面积分别为14.4、4.2亿平，分别占全国商品住宅需求总量的25.3%、7.3%。

本轮城中村改造拉动的固定资产投资主要包括两类，一是房地产开发投资；二是基础设施配套建设投资。预计5年改造周期内，21城在乐观、谨慎情形下共计拉动固定资产投资规模分别为11.6、4.2万亿元。如果按照房地产投资比例将范围扩大到含I型城市的35城，乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动固定资产投资规模分别为15.5、5.7万亿元。

城中村改造首先是安置房供应，会率先拉动销售，但安置房或商品房从新开工到竣工有施工周期，因此城中村改造对房地产投资的拉动作用会有时滞。

具体测算逻辑为：拉动房地产建安投资=安置房建安投资+货币化安置居民购买商品房建安投资+改造地块新建商品房建安投资+整治提升部分建安投资=异地安置房施工面积*建安成本5000元/平方米+商品房施工面积*建安成本5000元/平方米+改造地块新建商品房施工面积*建安成本5000元/平方米+改造地块整治建面*建安成本2000元/平方米。其中，假设安置房和商品房建设从新开工到竣工的施工周期是2年、安置房和改造地块上新建商品房第一年新开工面积中30%在施工；整治部分当年新开工到竣工施工周期为1年。其中，拆除和整治比重、平均改造周期和每年改造节奏与上述乐观和谨慎两种情形保持一致。