高能级城市市占率保持领先 图

高能级城市市场份额保持领先，中低能级城市市占率待发力。据贝壳招股书，链家在北京和上海的市场渗透率保持绝对优势，截至2021年，两地活跃经纪人分别超26800名20700名，经纪门店分别达1400家和1000家。除此以外，随着区位优势、产业优势进一步发挥、市场经济环境进一步恢复，两地常住人口有望回流和聚集，存量房及房屋租赁需求端预计稳中有升，链家在其市场领导地位可稳健增强。对中低能级城市来说，本地经纪品牌更具经营优势，如合肥德联宝业、武汉世纪宏图、杭州我爱我家等。待贝壳的全国化布局进一步完善，贝壳ACN平台化战略及联合线下德佑合作加盟模式在中低能级城市铺开后，我们认为链家市占率在中低能级城市具有更大的增长空间和幅度。

存量房收入来源多样化，“三费”成为新的收入增长点。贝壳存量房收入来自链家自营的佣金收入、非链家平台加盟店的平台服务费、加盟费、增值服务费，其中佣金收入占总收入85%以上。与2020年相比，2022年贝壳存量房业务总收入为241亿元，下降21.24%。其中佣金收入206亿元，下降25.36%，平台服务费、加盟费及增值服务费占35亿元，上涨16.67%。一是受市场宏观环境影响，民众购房意愿下降，致佣金收入下降；二是消极环境下房源供应端为扩大客源，各经纪品牌入驻贝壳以增加曝光率和成交率。