2017 年以来南京郊区宅地、住宅供求比大于 1

郊区存在土地供应与去化速度错配问题，导致库存累积。1）2017年以来，南京郊区宅地成交与住宅成交供求比均大于1，2019年、2020年达到1.5、1.6；2）外围区域宅地超供，导致库存累积，去化周期较长。截至2022年底，南京11个区新房库存990万方，其中外围郊区库存743万方，占比75%。

外围区域土拍缩量，产业发展及配套完善支持力度均受影响。由于外围区域库存高企，房企在郊区/新城在售项目普遍反应同质化竞争，流速较慢，影响利润实现度，在当前市场下房企布局郊区极为谨慎，反映到土地出让则是外围区域供地缩量，宅地成交量及出让金明显下降，难以复制过去高土地出让金收入支撑产业发展。以杭州为例，其2022年土拍热度相较其他二线城市较高，但外围区域供地计划完成度不到50%，富阳、临安两区宅地成交建面103万方，同比下降66%，成交总价95亿元，同比下降69%。