住宅累计库存规模及销售去化周期（亿㎡、年）

统计局商品房口径下，由于存在不可销售建筑面积，房屋新开工面积与商品房销售面积并非完全可比。这里我们通过对累计的住房新开工面积与住宅销售面积进行计算分析。

从累计库存的角度而言，2022年末商品住宅库存规模并不高，21.3亿㎡甚至是2013年以来的最低水平。另一方面，由于销售规模的快速下降，按照去化周期衡量的相对库存水平有所回升，但1.9年的去化周期也并未达到2014年末，库存高企时2.5的水平。

拆解数据来看，整体的库存规模水平，相比过去地产周期下行并未有大幅提高，常见的观点将房地产的周期下行与人口结构导致的需求断崖式下降相联系。但我们认为，本轮周期下行与人口结构的关系并不明显，在下一章节中我们将就人口结构与购房需求的问题做进一步讨论。

从总量到结构，如果我们进一步拆解区域数据，拆分销售数据到各个区域层面，我们以每年住宅新开工面积与商品住宅销售面积之差衡量市场中库存变化情况，

与2021年至今的库存表现类似，在历史上也有过类似当前情况的持续去库存过程，2015-2017年，除华北外的区域，基本经历了三年的去库存过程。与目前周期阶段不同的是，上一轮去库存过程中，房地产市场处于快速上行周期，房价、销量等都经历了大幅上涨，开工速度慢于销售速度上行，景气度持续上升。