棚户区改造高峰已过去

日本地产周期见顶后，主要都市圈土地成交数占比明显提升。92年后，首都圈土地所有权转移登记数占比由17%最高升至30%，目前稳定在28%左右。而除首都圈和近畿圈之外的地区土地交易占比由92年的74%最低下降到56%，目前不到59%。可见，在存量博弈期中，大城市圈的市场活跃度或流动性较好。

北京和上海城镇居民人均住房面积增速较全国更慢，一线城市仍有未被满足的住房需求。一线城市拥有更好的公共资源和就业机会，尽管有高房价和户籍政策的制约，人口总体上仍然有持续增加的潜力。由于住宅土地供应有限，截至2020年上海（37平）和北京（33平）城镇居民人均住房面积均低于全国水平（40平），比例分别为94%和82%。一线城市城镇居民的居住需求仍有待更好地满足，当地改善型需求和保障性需求或成为未来房地产行业的增量亮点。