2015 年至 2022 年二季度资金信托投向房地产领域的规模

房地产业风险集中释放。2019年5月17日，伴随着《银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》的发布，房地产业正式拉开融资严监管的序幕。随后，银保监会通过约谈警示、专项检查等方式，要求信托公司和银行分别严控房地产信托和房地产贷款规模。2019以来房地产贷款增速持续下降，其中开发贷规模2019年同比增长10.1%，较2018年大幅下降12.7个百分点。而2019年房地产信托规模与2018年基本持平，为2.7万亿元，此后房地产信托规模持续压降，截至2022年第二季度末已降至1.4万亿元。

迈入2020年后，房地产调控政策层层加码，房企“三四五规则”、银行“两条红线”等加速导致房企资金流动性枯竭，叠加新冠疫情冲击下经济低迷的影响，恒大、中梁、融创、富力等约30家知名房企于2021-2022年陆续出现债务违约问题，导致房地产业不良资产规模激增，对宏观经济稳定性造成冲击。

全国性AMC持续剥离非AMC业务。过去快速扩张的全国性AMC在2018年集体盈利受挫后，纷纷走上瘦身提效、回归不良主业的道路。2019年以来，四大AMC逐步出清诸如中原资产、华融昆仑、甘肃长达、宁夏资产等地方AMC的股权，同时信达于2020年转让长期亏损的幸福人寿全部股权，东方于2020年拟转让19家小额贷款公司股权未果，长城于2021年拟清仓亏损不止的长生人寿股权未果，华融于2022年清仓华融湘江银行、华融证券和华融信托股权，四大AMC持续收缩金融牌照版图，转而聚焦不良资产经营，专注提升困境企业纾困救助能力，积极探索“重组、重整、重构”业务模式，真正发挥逆周期稳定调节作用。

定位于证券业的第五大AMC诞生。债券市场高频违约的现象迅速引起监管部门的注意，2018年以来监管部门推出一系列政策规范违约债交易业务，各大交易所也纷纷组织开展违约债转让试点工作，而以处置不良资产起家的AMC行业也悄然酝酿着第五家全国性AMC。

2020年3月16日，经银保监会批准，地方AMC建投中信转型为全国性AMC，并更名为中国银河资产管理有限责任公司，于同年10月顺利开业。与四大AMC不同，银河被定位为证券业AMC，着力于解决违约债券、股权质押违约等证券业不良资产，推进资本市场不良资产证券化发展。2021年10月，银河运用“场内收购+场外债务重组+债券摘牌”的投行化手段化解违约债风险首单落地，虽然由于难度大且周期长，目前投行化处置并非主流选择，但却是全国性AMC未来潜在发展方向。